[해외] 일본을 통해 보는 한국 부동산의 미래

일본을 통해 보는 한국 부동산 시장의 미래

지금은 관리가 자산의 가치를 좌우하는 시대라고 말할 수 있습니다.

2024년 일본 부동산 시장은 여전히 전 세계 투자자들의 이목을 끌고 있습니다.

글로벌 금리 인상과 지정학적 리스크, 공급망 병목 현상이 세계 경제를 흔들고 있는 와중에도 일본은 안정적인 임대수익과 회복력 있는 경제 기반, 정책적 유연성을 바탕으로 오피스, 주거, 물류, 데이터센터 등 다양한 자산군에서 강한 신뢰를 유지하고 있습니다.

한국 시장도 일본과 많은 공통점을 가지고 있습니다. 고령화 사회, 저성장 국면, 수도권 집중, 인프라 포화, 해외 자본 유입 증가 등 구조적 유사성을 보이고 있기에 현재의 일본은 한국의 가까운 미래일 가능성이 높습니다.

그렇다면 일본 부동산 시장에서 벌어지는 변화를 통해 한국 부동산 시장의 미래를 예측해보고, 어떻게 준비하면 좋을지 고민해보아야 합니다.

좋은 입지만으로는 살아남기 어려운 시대

24년부터 25년의 도쿄 오피스 시장은 한 가지 명확한 흐름을 보여주고 있습니다.

좋은 건물은 더 비싸게, 나쁜 건물은 더욱 외면받는 양극화 현상이 일어나고 있습니다.

2024년 기준 도쿄 5대 도심(도심 5구)의 Grade A 오피스는 공실률이 3.4%에 불과하며, 임대료는 전년 대비 4.9% 상승해 평당 약 32,400엔을 기록했습니다.

특히 교통 접근성이 뛰어나고 ESG(환경·사회·지배구조) 인증과 스마트 빌딩 요소를 갖춘 프라임 오피스에는 글로벌 기업들의 수요가 몰리고 있습니다.

반대로, 지어진 지 20년이 넘은 주변부 빌딩은 빠르게 공실률이 높아지고 있습니다. 임차인 유치를 위해 렌트프리, 인테리어 지원금 등 인센티브를 제공해도 반응이 미미하고,결국 대규모 리노베이션을 선택하거나 매각을 고려하는 상황까지 이어지고 있습니다.

한국 부동산도 이와 똑같은 양상이 벌어지고 있습니다. 서울 강남, 여의도, 광화문, 성수 일대의 신축 오피스는 입주 대기 수요가 존재하는 반면, 노후 중소형 건물은 장기 공실에 빠져 있습니다.

외형만 ‘강남’일 뿐, 실질적 경쟁력을 잃어버린 자산이 늘고 있다고 볼 수 있습니다. 이제는 입지만으로 선택 받기보다는 건물 자체의 브랜딩에 따라 선택을 받는 추세가 늘어나고 있습니다.

자산의 가치를 바꾸는 건물의 운영 품질

프라임 오피스의 성과 뒤에는 건물 관리의 차별화가 자리하고 있습니다. 일본에서 높은 수요를 유지하는 건물들은 대부분 다음과 같은 특징을 갖고 있습니다.

• ESG 인증(예: ZEB, LEED)을 취득한 친환경 설비

• 실시간 에너지 모니터링 시스템

• 공용 공간의 유지·청결·동선 설계 최적화

• 디지털 기반의 운영 관리(스마트락, 자동화 출입 시스템 등)

• 임차인 응대 이력 및 유지보수 내역의 체계적 기록

이러한 관리 역량은 단순한 유지보수가 아니라 빌딩, 즉 자산의 신뢰도를 만드는 기반이며, 더 나아가 투자 유치와 자산 가치 상승으로 직결되게 됩니다.

국내에서도 우량 빌딩이 오피스 중개 플랫폼에서 빠르게 계약되는 이유는, 임대료가 싸거나 위치가 좋은 것 때문이 아니라 “관리 신뢰” 때문이라는 인식이 확산되고 있습니다. 임차인 입장에서는 ‘예측 가능한 환경’을 제공받고 싶기 때문입니다.

따라서, 중소형 빌딩도 프라임 빌딩에서 적용되던 관리 시스템을 도입해야하는 시대가 되었습니다.

주거·물류·인프라까지 확산되는 운영 경쟁력

일본에서는 2024년 기준 외국인 투자자들의 주거 투자 금액이 5조 원을 넘어섰습니다. 도쿄와 오사카를 중심으로 한 고급 임대주택, 다세대 임대자산, 코리빙 주택 등에 투자금이 몰리고 있으며, 해외 펀드는 단순히 “지어진 건물”이 아닌, “관리 체계가 확립된 수익형 자산”을 선택하고 있습니다.

이는 물류센터나 데이터센터도 마찬가지입니다. 고정 임차인이 있어도, 시스템 관리 능력이 부족하면 투자자들은 회피하는 경향이 있습니다. 수요가 많은 자산군일수록 오히려 시설 운영 관리의 전문성이 리스크 관리의 핵심으로 떠오르고 있습니다.

전문 운영 관리는 설비 고장·안전사고 등의 잠재적 위험을 미리 감지해 해결할 수 있고, 일상적인 시설 관리는 에너지 사용, 유지보수, 공간 활용의 비효율을 줄여 운영비 절감을 유도할 수 있습니다. 또한 신뢰할 수 있는 시설 관리 시스템은 세입자의 요구에 신속히 대응하여 만족도를 높여주고 장기 계약 유도에 강력한 역할을 해주기도 합니다. 뿐만 아니라, 안전설비·화재·위생·에너지 규제 등을 준수할 수 있는 체계가 갖춰져야 법적·금융적 리스크를 예방할 수 있기에 시설 운영 관리가 점차 중요해지고 있습니다.

최근 한국에서도 수익형 레지던스, 데이터센터, 복합 물류센터 등의 투자 시 임대 운영, 보안, 유지보수, 에너지 관리 등을 외주가 아닌 전략영역으로 다루는 기업들이 주목받고 있습니다.

건물의 수명은 관리의 품질과 연관된다

건물은 시간이 지날수록 감가상각이 일어납니다. 그러나 건물 관리는 그 감가를 지연시키거나, 오히려 반전시킬 수 있는 유일한 수단이라고 할 수 있습니다.

• 주기적인 설비 점검과 유지보수로 건물의 생애주기를 연장

• ESG 기준에 맞는 친환경 운영은 향후 리모델링 비용을 절감

• 임차인 불만 대응 및 응대 기록은 공실률을 줄여 자산의 안정성과 지속 가능성 상승

게다가 글로벌 투자사들은 부동산 실사(Due Diligence) 과정에서 운영 체계, 위탁관리 내역, 유지보수 이력을 반드시 확인하고 있습니다. 투자자 입장에서, ‘잘 관리되는 건물’은 가장 명확한 리스크 예방법이기 때문입니다. 이와 같은 글로벌 행보에 따라, 한국 시장도 점차 변화해나갈 것을 예측해볼 수 있습니다.

관리되지 않는 건물은 자산이 되기 어렵다

이제는 단순히 건물을 보유한다고 해서 안정적인 수익이 보장되는 시대가 아닙니다. 자산의 성과는 운영의 질, 특히 일상적인 관리 체계와 데이터의 누적에서 만들어지게 됩니다. 잘 관리된 건물은 다음과 같은 결과로 이어질 확률이 높습니다.

• 좋은 임차인이 오래 머무른다

• 공실 리스크가 낮다

• 리모델링이나 매각 시 가치 산정이 유리하다

• 투자유치나 외국인 자본 유입 가능성이 높아진다

• ESG, 세제 혜택, 정부 지원 사업에서 우선순위를 확보한다

그리고 무엇보다, 자산 소유주 스스로도 ‘운영의 통제력’을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

좋은 건물은 시간이 만드는 게 아닙니다. 지속적인 관리가 가치를 보존하고, 성장시키게 됩니다.

내 건물이 시장에서 선택받고 싶다면 지금 해야 할 일은 더 짓거나 보유하는 것이 아니라, 더 잘 관리하는 것에 집중해보는 것은 어떨까요?