[스테이모어] 평범한 고시원의 임대수익을 3배 끌어올린 운영 비결

💡 씨엘인베스트는 이런 회사예요

✅ 홍대·마포·신림 등 전국 8개 지역에서 공유주거·단기임대 공간 운영

✅  공실률 0%에 가까운 스테이모어의 인기, 외국인·유학생 비중 50~60%까지 상승

✅  시세차익형 투자에서 운영형 투자로 전환하며 임대 수익률을 약 3배로

✅  빌딩케어와 함께 코리빙·단기임대 운영관리 기능을 처음부터 만들어온 파트너

고시원의 선입견을 깨고, 리브랜딩으로 수익을 높이다

사람들은 ‘고시원’이라는 이름이 주는 이미지에 먼저 주목했다. 하지만 최윤미 대표가 바라본 것은 그 이름 뒤에 숨겨진 공간의 가능성이었다. 개별 화장실과 독립된 방을 갖춘 공간은 누군가에게 충분히 편안한 주거 공간이 될 수 있었고, 단지 ‘고시원’이라는 이름이 그 가치를 가리고 있었을 뿐이다. 그렇게 기존의 선입견을 새로운 시선으로 바라보는 순간, 스테이모어(Stay More)의 이야기가 시작됐다.

Q. 스테이모어가 지금 운영하는 공간, 어느 정도 규모인가요?

A. 건물 3개(하버드·국평·온누리)와 임대 운영대행 4건, 파티룸 1건을 운영하고 있어요. 지역으로는 홍대·마포·신림·부평·신금호·천호·화곡·부산까지, 사실상 전국구예요. 부산은 입지가 열악한 편인데도 수익률이 워낙 좋아서 들어갔죠.

임대 4건은 소유주에게 물건을 임차해서 저희 법인이 운영을 대행해드리는 구조고요. 지금 입실률은 사실상 100%라고 봐도 됩니다. 방이 하나 빠지면 2~3일 청소하고 바로 다음 손님이 들어와요. 외국인·유학생 비중도 50~60%까지 올라왔어요. 예전에 전월세 위주로 운영할 때는 외국인이 거의 없었는데, 삼삼엔투 같은 단기 임대 플랫폼이 커지면서 확 늘었죠.

Q. '스테이모어'라는 브랜드에는 어떤 의미를 담으셨나요?

A. 더 머물고 싶은 공간, 잠깐 와도 내 집 같은 편안함을 주는 공간이요. 화려하지 않아도 따뜻하고 편안하면 된다고 생각해요. 회사명인 씨엘인베스트도 ‘Comfortable Life라는 의미를 담아 정의했어요. 결국 두 이름 다 같은 가치관에서 나온 거죠.

Q. 고시원이라는 단어가 주는 인상과 실제 공간은 꽤 다를 것 같습니다.

A. 맞아요. 저도 처음에는 고시원이라고 하면 낡고 열악한 공간을 떠올렸어요. 그런데 막상 처음 접한 곳은 그렇지는 않았어요. 건축물대장상 용도가 고시원일 뿐 실제로는 충분히 괜찮은 주거 공간이었죠.

"학생이든 직장인이든, 사람들한테는 그냥 '집'이잖아요."

고시원이라는 이름 때문에 공간의 가치가 실제보다 낮게 평가되고 있다는 생각이 들었어요. 그래서 조금 더 따뜻하고 깨끗하게 바꾸면 선입견도 깨고, 수익률도 높일 수 있겠다고 판단했습니다.

Q. 기존 고시원의 이미지를 바꾸기 위해 가장 먼저 개선한 부분은 무엇이었나요?

가장 중요하게 본 건 깔끔함과 첫인상이었어요. 청소 상태가 공간에 대한 인상을 좌우하고, 모델하우스처럼 정돈해 두면 가격이 조금 높아도 계약으로 이어지더라고요.

사진과 인테리어에도 적극적으로 투자했어요. 조명은 따뜻한 톤으로 맞추고, 소품과 가구도 공간에 어울리도록 계속 실험했죠. 단순히 시설만 고치는 것이 아니라, 사람들이 이곳에서 살고 싶다고 느끼게 만드는 데 집중했어요.

Q. 운영 규모가 커진 뒤에도 공간의 품질을 어떻게 유지하고 계신가요?

결국 시스템과 역할 분담이 중요해요. 문의가 들어오면 바로 대응할 수 있어야 하고, 청소나 촬영도 일정한 품질이 유지돼야 하거든요.

"사진 찍는 사람 따로, 스타일링하는 사람 따로, 청소하는 사람 따로, 응대하는 사람 따로예요. 각자 잘하는 걸 포지셔닝해 놓으니까 시너지가 나는 거지, 제가 다 하려고 했으면 이만큼 확장 못 했을 거예요."

세 번의 전환 끝에, 임대수익을 두 배로 만든 방법

Q. 직장인에서 부동산 투자자로, 다시 공간 운영자로 넘어오셨습니다. 처음 부동산 투자를 시작한 계기는 무엇이었나요?

A. 2013년부터 17년까지 주택을 20~30건 정도 실전 투자했어요. 2018년에 법인을 세웠고, 이후 취득세 중과 규제가 심해지면서 공부를 더 해서 2021년부터 근린생활시설 건물로 투자 범위를 넓혔죠.

두 번째 건물까지는 통모텔·통임대 형태의 근생 건물이었고, 세 번째 건물부터 고시원을 접하게 됐어요. 2022년 하반기에는 금리가 3%대에서 7%대까지 오르면서 이자 부담이 크게 늘었는데, 그 과정에서 상대적으로 수익률이 높은 고시원 건물에 관심을 갖게 됐습니다.

Q. 처음에는 고시원 운영에 대한 부담도 있으셨다고요.

A. 고시원 수익률이 높다는 사실은 알고 있었지만, 처음에는 선뜻 손이 가지 않았어요. 임차인의 연락이 잦고 관리가 어렵다는 이야기를 워낙 많이 들었거든요.

"저는 그렇게 피곤함을 감수하면서까지 돈을 벌고 싶지는 않았어요."

그런데 막상 운영해 보니 관리인이 상주하며 대부분의 문제를 처리하는 방식이 이미 보편화돼 있었어요. 부평 건물도 관리인 한 분이 현장 이슈를 대부분 해결해 주셔서, 제가 직접 신경 써야 할 일은 많지 않습니다.

Q. 여러 부동산 유형 중 고시원과 단기임대를 선택한 이유는 무엇인가요?

A. 고시원은 근린생활시설이기 때문에 다가구·다세대 같은 주택과 달리 법인이 취득세 중과 부담 없이 매입할 수 있어요. 외관이나 내부 구조는 원룸과 비슷해도 건축물의 용도에 따라 투자 가능 여부와 수익 구조가 달라지는 거죠.

임대시장도 달라졌어요. 과거에는 동네 중개업소를 통해서만 임차인을 구했다면, 지금은 삼삼엠투 같은 단기임대 플랫폼을 통해 전국은 물론 해외 수요자에게도 노출할 수 있어요. 저는 고민을 오래 하기보다는 가능성이 보이면 먼저 실행해 보는 편이라, 단기임대 방식도 빠르게 적용했습니다.

Q. 인수하신 건물의 임대수익이 크게 오른 사례가 있다고 들었습니다.

A. 강남에서 임차해 운영했던 고시원이 대표적이에요. 총 50개 객실 중 13개가 공실이었는데, 운영을 시작한 지 3개월 만에 모두 채웠어요.

보증금 1억 원, 권리금 1억 4천만 원 등 총 2억 4천만 원을 투입해 인수했고, 2년 동안 만실에 가깝게 운영한 뒤 3억 9천만 원에 넘겼습니다. 월 순이익도 기존 500만 원 수준에서 2년 만에 약 1,000만 원까지 높아졌어요.

기본적인 투자 방식은 다른 건물도 같아요. 저평가된 공간을 인수한 뒤 운영을 개선해 수익률을 높이고, 운영수익과 매각차익을 함께 확보하는 방식입니다.

Q. 기존 전월세 방식을 단기임대로 전환하게 된 계기는 무엇이었나요?

하버드 건물을 인수했을 당시에는 전월세 비중이 높았고, 임대료도 주변 시세보다 낮게 책정돼 있었어요. 처음에는 기존 방식대로 중개업소를 통해 임차인을 구했는데, 신탁 구조로 계약해야 한다는 점을 임차인들이 낯설어했어요. 전세사기 문제와 겹치면서 법인이나 신탁이라는 말 자체를 불안하게 받아들이는 분들도 많았고요.

“9천만 원 전세로 사시던 학생의 어머니가 전화를 하셨어요. 법인이랑 계약한다니까 무서우신 거예요.”

임차인 한 분 한 분에게 계약 구조를 설명하고 안심시키는 과정이 반복되면서, 전월세보다는 단기임대가 운영 방식에 더 적합하겠다고 판단했습니다.

Q. 리모델링, 임대 방식 변경, 타깃 재설정 중 수익 개선에 가장 크게 기여한 건 무엇이었나요?

A. 가장 큰 요인은 ‘노출’이라고 생각해요. 플랫폼을 활용해 임차인을 만나는 채널을 넓힌 것이죠. 다만 노출만 늘린다고 계약이 되는 것은 아니기 때문에 사진과 인테리어에도 꾸준히 투자하고 있어요. 촬영 인력을 별도로 두고, 조도와 가구, 소품까지 세심하게 조정합니다. 플랫폼에서 처음 보이는 사진이 공간의 경쟁력을 결정하기 때문이에요.

Q. 반대로, 시도했다가 포기한 것도 있나요?

A. 처음에는 사진을 직접 찍었어요. 그런데 고시원 객실은 같은 공간이라도 어떤 각도에서 촬영하느냐에 따라 크기와 분위기가 크게 달라지더라고요. 이후부터는 전문 촬영 인력을 활용하고 있습니다.

모든 객실에 프리미엄 스타일링이 효과적인 것도 아니었어요. 월 35만~50만 원대의 저가 객실을 찾는 고객은 인테리어보다 가격을 우선하기 때문에, 스타일링 비용을 많이 투입해도 임대료에 충분히 반영하기 어렵습니다.

반대로 가격대가 높은 객실은 사진과 스타일링에 따른 차이가 계약률로 이어져요. 그래서 시설이 지나치게 노후하거나 객실이 너무 작은 물건보다는, 일정 수준 이상의 가격을 받을 수 있는 공간에 집중하고 있습니다.

운영해봐야 비로소 보이는 것들

Q. 공간을 운영하면서 절대 타협하지 않는 기준이 있다면요?

A. 안전이요. 소방 같은 기본적인 부분은 비용이 더 들더라도 절대 타협하지 않아요. 당장 조금 더 버는 것은 크게 중요하지 않거든요. 단기간에 엑시트하는 것보다 오랫동안 안전하게 운영하는 게 저한테는 더 중요해요.

Q. 입실자에게 스테이모어가 어떤 곳으로 기억되기를 바라시나요?

A. ‘내 집처럼 편안한 곳’으로 기억됐으면 해요. 저도 여행을 많이 다니면서 에어비앤비를 이용하는데, 편안한 공간과 그렇지 않은 공간의 차이는 아주 작은 디테일에서 생기더라고요. 충전기를 꽂을 수 있는 위치나 휴지 한 롤처럼 사소해 보이는 것들이요.

결국 공간은 사람이 머무는 곳이고, 사람을 불러오는 일도 사람이 하는 거잖아요. 그래서 모든 기준을 이용자에게 맞추려고 해요.

Q. 건물을 소유하는 것과 직접 운영하는 것, 가장 큰 차이는 무엇이었나요?

A. 직접 운영해 보니 플랫폼이나 청소, 현장 관리 인프라가 생각보다 잘 갖춰져 있었어요. 건물주들이 고시원을 꺼리는 이유로 엑시트가 어렵다거나, 관리가 힘들다거나, 대출이 잘 나오지 않는다는 점을 많이 이야기하잖아요. 그런데 실제로는 제대로 알아보지 않아 생기는 두려움도 많다고 생각해요.

"찾아보면 다 방법이 있는데, 안 해봐서 모르는 거예요."

은퇴 후 안정적인 수익을 원하는 소유주라면 전문 운영업체를 활용할 수도 있어요. 일반 근린생활시설보다 높은 수익률을 기대할 수 있고, 주거 수요를 기반으로 하기 때문에 경기 변동의 영향도 상대적으로 적은 편이에요. 젊은 분들이라면 직접 운영에 도전해 보는 것도 좋은 선택이라고 생각합니다.

[스테이모어 X 빌딩케어] 숫자 없이는 보이지 않는 것들

스테이모어가 운영하는 객실이 많아지면서 엑셀만으로는 더 이상 전체 현황을 관리하기가 어려워졌다. 빌딩케어가 코리빙·단기임대 시장에 본격적으로 진입하게 된 출발점에도 최윤미 대표의 요청이 있었다.

Q. 운영하시는 공간이 늘어나면서 "지금 방식으로는 감당이 안 되겠다" 느낀 순간이 있었나요?

A. 객실이 많아지니까 엑셀만으로는 답이 나오지 않더라고요. 각 객실의 퇴실일이 언제인지, 입금이 제대로 됐는지, 월별 수익이 어떻게 변하는지를 시스템이 자동으로 보여줘야 하는데 그게 어려웠어요.

예전에는 제가 만든 엑셀 양식을 직원이 관리했어요. 제가 월별 순이익을 보고 싶다고 요청하면 직원이 그때마다 다시 정리해서 전달하는 방식이었죠. 지금은 빌딩케어를 통해 매출과 정산 현황을 실시간으로 직접 확인할 수 있어요.

Q. 단기임대·코리빙은 입·퇴실이 잦아서 일할 계산이 끊임없이 발생하잖아요. 사람 손으로 처리할 때 가장 힘든 지점은요?

A. 반복적인 정산과 계산 업무에 시간을 쓰다 보면 정작 더 중요한 일을 하지 못하게 되는 점이 가장 힘들었어요. 저는 효율을 굉장히 중요하게 생각하거든요.

"직원이 30분이면 끝낼 일을 시스템이 없어서 하루 종일 붙잡고 있으면, 그 시간에 다른 일을 못 하잖아요. 저는 그런 비효율을 제일 싫어해요."

Q. 규모가 어느 정도 넘어가면 시스템이 반드시 필요해진다고 보시나요?

A. 객실이 10~20개 정도, 건물 한 채 규모라면 엑셀로도 어느 정도 관리할 수 있어요. 하지만 저희처럼 객실이 100개를 넘어가면 엑셀만으로 관리하는 것은 사실상 불가능해요. 운영 규모가 커질수록 전용 프로그램은 선택이 아니라 필수라고 생각합니다.

Q. 반대로 아직 아쉬운 점이나 필요한 기능이 있다면요?

A. 호실별 월 매출 데이터를 엑셀로 내려받을 수 있으면 좋겠어요. 지금은 전체 합산 데이터를 중심으로 볼 수 있는데, 예를 들어 101호 매출이 90만 원에서 130만 원으로 올랐다면 그 이유를 직접 분석하고 싶거든요.

성수기 영향인지, 인테리어 효과인지, 특정 플랫폼에서 판매가 늘어난 것인지 호실별로 비교하고 싶은데 현재는 그 과정이 조금 번거로워요. 마침 빌딩케어에서도 관련 기능을 업데이트로 준비하고 있다고 들었습니다.

Q. 앞으로 빌딩케어가 어떤 파트너가 되어주기를 바라시나요?

A. 저희와 빌딩케어는 지난해 4월부터 함께하기 시작했어요. 빌딩케어가 기존에는 근린생활시설을 중심으로 서비스를 제공했다면, 저희와 함께 고시원과 공유숙박 영역까지 확장하면서 새로운 운영 방식을 만들어 왔다고 생각해요.

" 초반부터 같이 시작한 만큼, 앞으로도 같이 성장하는 동반자였으면 좋겠어요."

Q. 10년 후, 스테이모어가 어떤 브랜드로 기억되기를 바라시나요?

A. 공유숙박이나 공유공간 임대업을 떠올렸을 때 가장 먼저 스테이모어가 생각났으면 해요. 마케팅만 화려하게 하는 회사가 아니라, 고객이 실제로 경험하는 공간과 브랜드가 하는 말이 일치하는 회사였으면 합니다.

"단기간에 확 크지 않아도 괜찮아요. 몇십 년을 보고 가는 거니까요."

빌딩케어는 스테이모어의 전환의 처음부터 함께한 파트너로, 앞으로도 스테이모어와 함께 코리빙·단기임대 운영의 다음 페이지를 만들어갈 예정입니다.

💡 빌딩케어 X 스테이모어가 함께 만드는 코리빙·단기임대 운영 인사이트,

다음 뉴스레터에서 이어집니다.